domingo, 20 de junio de 2010

Evolución de los precios de las viviendas en México: ¿Seguirán generando plusvalía los bienes raíces residenciales?

Existen muchos inversionistas que siempre me han dicho que la mejor inversión es comprar casas ya sea para mantenerlas y ganar por la plusvalia y/o para rentarlas. Pero yo siempre he creído que las cosas no son tan fáciles, y para entender realmente como se ha comportado en México el precio de las viviendas he decidido escribir este artículo.

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) publica un índice que mide la evolución de los precios de la vivienda en Méxcio. El indicador es trimestral y la información se publica 45 días después del cierre del periodo. A continuación muestro una gráfica con el índice antes mencionado.

Índice de Precios de la Vivienda en México

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal

La base del índice es 100 y este valor corresponde al nivel del primer trimestre de 2008. La gráfica anterior da una clara visión de que es factible que en México bajen los precios de las viviendas como se observa en el año 2009. Los precios de la vivienda dependen de la oferta y demanda, donde la oferta a corto plazo es fija y la demanda varía ante los precios de la vivienda, el crédito disponible, el nivel de ingreso de la población economicamente activa así como de factores demográficos como la formación de hogares y la población.

Cambio % de los ingresos de la PEA vs los precios de las viviendas

Fuente: Elaboración propia con datos de SHF y el INEGI

Es importante observar como el precio de la vivienda ha crecido más que el ingreso de la población economicamente activa (PEA), esto claramente indica que la tendencia actual en México ha sido la de una reducción del poder adquisitivo de compra de viviendas de los mexicanos. Esto significa que las viviendas y las rentas suben más que los salarios e ingresos de los mexicanos. Una pregunta sería ¿cómo es posible que se pueda mantener esta tendencia? La respuesta es la rápida expansión del crédito para la compra de vivienda.

Crecimiento en el crédito otorgado por la banca comercial para la adquisición de una vivienda

Fuente: Elaboración propia con datos de Banco de México

El crédito para la compra de vivienda de interés social se expandió en un 20% en una comparación de abril de 2009 vs abril de 2010. De igual forma el crédito para la vivienda media y residencial tuvo un crecimiento de 7.3%. El crecimiento del crédito fue explosivo en el sexenio de Vicente Fox, la crisis financiera internacional redujo la tasa de crecimiento para los créditos de vivienda media y residencial a niveles de crecimiento del 7% mientras que el crédito de la vivienda de interés social se llegó a contraer en un periodo hasta 11%. Actualmente el crédito para la compra de vivienda va por la senda de crecimiento.

El gobierno está apostando a que el crédito le dará acceso a la vivienda a una mayor parte de la población, sin embargo, se está descuidando el poder adquisitivo de la población. Si los mexicanos no logramos crear un ambiente de negocios y laboral donde se permita la mejora del ingreso de la población en términos reales, me temo que en el largo plazo este programa de vivienda se podría volver problematico ya que en el futuro sería difícil que si no existe holgura en el presupuesto familiar, las familias podrían llegar a no ser capaces de pagar el principal más los intereses. Esto generaría un aumento en la cartera vencida.

Tasa de la cartera vencida de los créditos de la vivienda

Fuente: Elaborado con datos de Banco de México

La crisis de 1995 generó en el mercado hipotecario mexicano un retraso de varios años, en la crisis de 1995 se llegó a tener una cartera vencida de 29% y actualmente tenemos una tasa del 4.36%. Esto muestra claramente que ahora el sector financiero mexicano se encuentra saludable, es importante mencionar que en las recesiones la cartera vencida tiende a subir, por lo que el incremento del 2007 al 2009 fue causado por las complicaciones en el ingreso familiar causadas por la crisis financiera internacional, ya que México tiene una fuerte dependencia a la economía estadounidense. 

En un pequeño análisis empírico de los factores que mueven los precios de la vivienda, se obtuvieron los siguientes resultados:

  Ingreso (SBC)   Crédito    Precio de las viviendas
   +1%                     0%         +0.43%
     0%                   +1%         +0.24%

En un modelo simpre de regresión log-log se puede encontrar que el efecto combinado de las dos variables es el siguiente:
1. Si el crédito aumenta en 1%, el precio varía en .13%
2. Si el salario base de cotización aumenta en 1%, el precio varía en 0.64%.

De esto concluimos que el ingreso de la PEA es el factor más importante que influye en el precio de las viviendas en México, si el crédito fuera el factor más importante y los precios suben en forma muy acelerada en relación a una tendencia de largo plazo, se podría considerar la posibilidad de una burbuja en este mercado, sin embargo, no existe evidencia de que haya una burbuja en la actualidad.

Comparativo entre el índice SHF y el crédito a la vivienda

Fuente: Elaboración propia con datos de SHF y BANXICO.

Ahora para responder si el precio de las viviendas puede bajar, en la gráfica anterior vemos que el índice SHF en términos reales ha bajado desde el tercer trimstre de 2007. Mientras los precios de las viviendas bajaron en términos reales, el crédito crecía a tasas cada vez menores, esto debido a la crisis financiera internacional.

De todo lo anterior podemos concluir que para ver que se recuperen los precios en las viviendas es indispensable ver que el ingreso del mexicano aumente en términos reales.

Ingresos mensuales de la población economicamente activa (PEA)  a precios de mayo de 2010

Fuente: Elaborado con datos del INEGI y del Banco de México

Por desgracia eso no ha sucedido y el país está teniendo un recuperación que tal vez nos ayude a recuperar parte de lo perdido, más sin embargo, si Estados Unidos recae en otra recesión el proceso de recuperar el ingreso en el poder adquisitivo podría tardar varios años.

El gobierno va a seguir apoyando la construcción de vivienda a través de subsidios y programas para facilitar el crédito, adicionalmente el tener un sector financiero saludable permite el desarrollo del crédito. Si la economía sigue creciendo, veremos una recuperación en los precios de la vivienda. También el gobierno quiere que se desarrolle el mercado de los BORHIS de los cuales ya hemos hablado aquí e incluso quieren que las afores para el 2012 tengan el 0.9% del PIB invertido en papeles de deuda que financien el financiamiento a la vivienda.

En general el país no ha tenido una burbuja especulativa en viviendas sin embargo existen mercados de viviendas particulares que están sobrevaluados en relación al poder adquisitivo de los habitantes de la localidad referida. Antes de comprar una casa como inversión hay que verificar bien el precio que se está pagando ya que en zonas como Guadalajara los precios tienden a estar sobrevaluados. Y es un mito que siempre vayan a subir los precios de las casas, cuando todo mundo crea eso, probablemente ya es momento de vender. Si no pregunten a los americanos o españoles.

jueves, 10 de junio de 2010

Mercados Financieros.- Algunas predicciones de corto plazo

Los mercados financieros empezarán a calmarse temporalmente donde existe la posibilidad de que el S&P500 suba a un nivel estimado de 1,150 unidades. Esto traerá beneficios al tipo de cambio mexicano ya que el USD/MXN podría llegar al nivel de $12.57 a la venta en cuestión de días. Si el S&P500 llegara a 1,200 unidades el tipo de cambio en México podría llegar al valor de $12.30. Y como regalo el nivel del IPyC de la Bolsa Mexicana de Valores sería de 32,725 puntos si el S&P500 se encuentra en un nivel de 1,150 unidades. (Recuerden, las predicciones de niveles en procesos estócasticos no son confiables, pero al menos es lo que espero en los próximos días)

Es importante mencionar que el aumento en la volatilidad repentino me hace considerar que en el mediano plazo la tendencia ha cambiado, por lo que se debe de tener mucho cuidado al entrar en renta variable actualmente. La economía todavía se encuentra frágil, por lo pronto solo hay que mantener cautela y los mexicanos podemos disfrutar de una revaluación en el tipo de cambio, sobre todo para los que consumen productos cotizados en dólares.

Comportamiento del S&P500 y el Índice de Precios y Cotizaciones

Saludos a los lectores y seguidores del blog,

Humberto P. Aguilar