Inversión en bienes raíces en México

En Guadalajara, Jalisco muchas personas prefieren invertir en bienes raíces que en otras opciones. La clave de una buena inversión es siempre comprar por debajo del valor intrínseco, esto aplica para acciones, bonos, bienes raíces, etc. El valor intrínseco de una propiedad es el valor presente de los flujos que generará a su tenedor.

Los bienes raíces son muy atractivos para los inversionistas ya que su rendimiento se compone de dos partes:

1) Flujos generados por rentas

2) Ganancias de capital conocidas como plusvalía que es el incremento en el valor comercial del bien raíz así como el ajuste por la inflación.

Los incrementos o decrementos en el valor de un bien raíz están en función de varias variables, algunas son:

1) La oferta y demanda.

2) Cambios en el uso de suelo.

3) Crédito disponible.

4) Percepción de la zona.

5) Nivel de la población.

6) Infraestructura

7) Vocación del lugar donde se encuentra el bien raíz. (Por ejemplo: si está en la playa tiene vocación turística).

8) Transformación de la zona causada por el paso del tiempo.

9) Seguridad pública de la zona.

10) Situación económica en general. (Inflación, crecimiento, etc)

11) Condiciones del edificio.

12) Situación jurídica de la propiedad. (Ejemplo: pudo ser invadida)

Es importante mencionar que los bienes raíces pueden subir de precio o bajar de precio, mucha gente cree en el mito de que los bienes raíces siempre subirán de precio, muchos lo hacen pero otros bajan, el ejemplo más claro es el precio de las casas en Estados Unidos, y podría haber ejemplos más puntuales donde personas han vendido sus propiedades con pérdida debido al incremento de la inseguridad en la zona donde viven.

Adicionalmente en México muchos desarrolladores y/o vendedores de bienes raíces indizan el precio de la propiedad al dólar americano lo que puede hacer que su precio fluctúe conforme a esta divisa.

El valor de un bien raíz se debe de separar en dos:

1) Valor del terreno.

2) Valor de la construcción.

Por lo general el catastro separa en el recibo del impuesto predial el valor fiscal del terreno y de la construcción.

El valor de los terrenos es el que por lo general aumenta y el valor de la construcción tiende a depreciarse ya que con el tiempo los edificios se deterioran y valen menos.

La plusvalía se entiende como el incremento en el valor comercial del inmueble sobre la inflación. Para ilustrarlo vamos a utilizar el índice del precio de las viviendas de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el índice nacional de precios al consumidor, estos índices me permiten calcular la tasa anual de crecimiento y la diferencia entre la tasa de crecimiento del índice SHF nacional vs la tasa inflacionaria me dará la plusvalía.

La plusvalía se observa en la gráfica verde y su escala se encuentra a la derecha. La siguiente gráfica muestra la plusvalía en relación a las tasas de interés del certificado de la tesorería Cete a 364 días (1 año).

Se puede observar que a partir del rebote en la economía despues de la crisis del 2008 y de la bajada de las tasas de interés por parte del Banco de México, la tasa de rendimiento debido a la plusvalía fue mayor que la tasa de interés del cete a 1 año en términos reales. El rendimiento causado por la plusvalía en promedio en las viviendas en México desde el 2006 fue del 1.18% en términos reales.

Para determinar la rentabilidad de un bien raíz con datos del mercado, podemos buscar precios de bienes inmuebles con características similares, vamos a hacer un ejemplo:

Precio de la casa-habitación: $3,500,000.00

Superficie: 300 mts2

Características: 4 habitaciones y 5 baños, 2 lugares para estacionar vehículos.

Colonia: Residencial Patria

Precio por metro cuadrado: $11,666.67

-> Como esta propiedad está a la venta y necesitamos saber en cuánto se renta una propiedad en la zona, lo que haremos es buscar un bien raíz con características similiares en la misma zona.

Propiedad en Renta en la estancia:

Superficie: 200 mts2

Precio de la renta: $8,000

Precio por m2 de la renta: $40 por m2

Ya una vez que sabemos el precio por m2 de una renta de una propiedad similar en una zona similar, ahora multiplicamos $40 x 300 = $12,000 pesos al mes de renta.

Ahora ya tenemos los tres componentes que forman el rendimiento bruto de invertir en este inmueble suponiendo una ocupación del 100%.

En la gráfica anterior se puede observar el rendimiento bruto que genera una casa-habitación tipo residencial suponiendo que se renta todo el año, sin embargo, es importante considerar que existen gastos e impuestos que pagar, en algunos casos los arrendatarios pueden no pagar la renta y también en algunos casos hay que hacer juicio de desalojo. Es por lo anterior que la tasa de 9.68% es la tasa bruta nominal mas optimista que puede dejar un bien raíz tipo residencial de las características y zona analizada.

Definitivamente un bien raíz es una forma de invertir que puede dejar rendimientos mayores a los que ofrece el mercado de dinero; ya sea papel gubernamental o papel privado con alta calificación crediticia. También hay que considerar que un bien raíz es una inversión ilíquida, es decir no es fácil vender una casa y obtener el efectivo por la venta, por lo que invertir en bienes raíces no es para todos y hay que analizar lo que realmente conviene hacer de acuerdo al perfil del inversionista.

Para los inversores que deseen tener una gama de diferentes bienes raíces les recomiendo que creen una sociedad anónima y que la sociedad adquiera los bienes raíces, esto puede simplificar bastante la enajenación de parte de la cartera o de su totalidad. También es conveniente hacer lo mencionado en el caso de que el dueño de los bienes raíces muera ya que podrá heredar las acciones y no habrá que re-escriturar todos los bienes raíces dentro de la empresa. Los gastos para abrir una sociedad anónima son el notario que al día de hoy cuesta como $10,000 pesos con IVA incluido y además se debe de pagar un contador para estar haciendo los declaraciones mensuales y anuales. Las rentas podrán salir vía dividendos a los accionistas conforme al periodo de pago que establezca la asamblea de accionistas.

Los pequeños inversionistas pueden invertir en México en bienes raíces a través de las FIBRAS, actualmente ya existe una denominada "FIBRA Uno" con clave de cotización FUNO que es un fideicomiso en Deustche Bank México, se pueden comprar los certificados fiduciarios a través de la Bolsa Mexicana de Valores. FUNO fue constituido el 12 de enero de 2011 y tiene activos por $7,302 millones de pesos. 

Es importante mencionar que FIBRA son las iniciales de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces y se encuentra regulado en la ley del impuesto sobre la renta en los artículos 223 y 224. Una de las ventajas de esta figura es que las FIBRAs estan exentas de los pagos provisionales conforme al artículo 14 de la ley del ISR además de otros beneficios fiscales. En el caso de FIBRA Uno se colocaron Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios conocido por sus siglas CBFI.

El tema es muy extenso por lo que concluyo que los bienes raíces pueden ser parte de la cartera de un inversionista y además pueden generar interesantes retornos de inversión, solamente hay que tener cuidado a la hora de elegir los bienes raíces y el precio que se paga por los mismos. Lamentablemente en México si un propietario de un bien raíz se entera que alguien le va a comprar automáticamente suben su precio de forma dramática y muchos por querer adquirirlos pagan lo que exigen. Recuerden el precio que pagan por una propiedad definirá su tasa interna de retorno.

Saludos a los lectores,

Humberto P. Aguilar

Servicios bancarios para las empresas mexicanas: Parte 1

Parte 1: Administración de tesorería

El día de hoy he decidido escribir sobre los servicios bancarios ofrecidos a las empresas en México, en esta primer parte hablaré de los servicios de manejo de tesorería o administración de tesorería.

Todas las empresas son diferentes y por ende la estructura de sus tesorerías es diferente, sin embargo, existen características comunes que me permiten crear y mostrarles el siguiente esquema.

La tesorería es la unidad responsable de manejar el dinero de una empresa o unidad económica. La tesorería para mi se define como un conjunto de procedimientos encaminados a controlar y administrar los siguientes conceptos:

1. Verificar la recepción y contabilización de los pagos recibidos.

2. Hacer pagos autorizados y registrarlos en la contabilidad como ya realizados.

3. Hacer la conciliación entre los saldos en bancos y los saldos contables de bancos.

4. Invertir los excedentes de tesorería.

5. Negociar una línea de crédito para situaciones donde pueda existir falta de liquidez.

6. Monitoreo constante de las cuentas bancarias.

7. Manejo del efectivo y su depósito en las cuentas bancarias de la empresa a través de servicios de transporte de valores.  

8. Control de gastos relacionados de las cuentas bancarias y transacciones financieras.

9. Elaboración de flujos y de reportes con el fin de poder planear los recursos necesarios para la operación en una fecha determinada.

10. Optimizar el uso de recursos con el fin de contribuir a generar un mayor valor a los accionistas.

 No todas las tesorerías tienen las 10 funciones antes mencionadas, algunas empresas pasan la función de planeación de flujos a otra área y la tesorería solo recibe órdenes de pago y contabiliza los pagos recibidos.

Los bancos en México ahora ofrecen servicios muy interesantes para las empresas, por ejemplo Banamex ofrece el servicio de Depósito Electrónico Banamex donde Banamex le da un escáner a su cliente para que pueda procesar los cheques desde su tesorería.

A continuación pongo un esquema sencillo donde se ilustran las funciones de la tesorería de una empresa de forma gráfica.

Principales Funciones de la Tesorería de una Empresa

La ilustración anterior muestra diferentes acciones que puede llevar a cabo una tesorería, no todas las tesorerías de las empresas son iguales, existen empresas que tienen tesorerías más simples y otras más complejas. Inclusive existen tesorerías tan sofisticadas que a través de interfaces tipo EDI se comunican con los clientes, proveedores y bancos automatizando muchos procesos, esto puede reducir los errores al mínimo pero requieren un departamento de tecnologías de la información capaz de desarrollar proyectos de interconexión entre entidades.

En México lo más recomendable es tener una tesorería con manuales y procedimientos bien establecidos para reducir los errores al mínimo, incrementar la seguridad y estandarizar los procesos, así cuando exista un cambio de tesorero, la transición será mas sencilla y el riesgo de una tesorería paralizada será menor. En México las empresas tienden a formar empleados indispensables que cuando llegan a faltar al trabajo se puede paralizar la operación lo que en mi opinión es un riesgo bastante alto para la integridad de una empresa.

Algunas herramientas para la administración del efectivo que ofrecen los bancos en México son:

- Cuentas de cheques y de inversión empresarial.
- Plataformas electrónicas para realizar pagos y consultar los movimientos en las cuentas bancarias.
- Plataformas para el pago de nómina.
- Servicios de traslado de efectivo.
- Pago al seguro social.
- Pago de impuestos federales y aduanales.
- Cuentas concentradoras.
- Líneas de captura:
- Depósito electrónico de cheques en la misma tesorería de la empresa.
- Terminales punto de venta.
- Domiciliación.
- Inversiones a través de mercado de dinero, sociedades de inversión, entre otros.
- Líneas de crédito.
- Compra-venta de divisas y órdenes de pago internacionales.
- Servicios para la administración de riesgos.
- Soluciones para el comercio electrónico.

No duden en comentar al respecto, saludos a los lectores.

Humberto P. Aguilar

Mecanismo de la negociación de acciones en la bolsa de valores mexicana

A mi una de las cosas que siempre me han fascinado son los sistemas que permiten la negociación de valores. En este artículo explicaré como funciona la bolsa de valores electrónica como la mexicana. Primeramente se debe de entender como una persona adquiere o vende acciones a través de la bolsa de valores.

La bolsa de valores en México funcional de la siguiente forma:

1. Un comprador manda a través de su casa de bolsa una orden de compra que puede ser a mercado o limitada a un precio específico, existen muchos tipos de órdenes pero para simplificar este ejemplo solo usaré las mencionadas.

2. Un vendedor manda a través de su casa de bolsa una orden de venta que puede ser a mercado o limitada a un precio específico.

3. Las órdenes llegan al libro (corro) del título que se negociará y se utiliza un algoritmo denominado precio-tiempo para hacer el cruce de las operaciones. El algoritmo lo que hace es ordenar las posturas en libro en base al mejor precio y si son los mismos precios, la primera postura en llegar será la primera en ser ejecutada, es decir primeras entradas primeras salidas (PEPS).

Si el precio de compra es mayor o igual al precio de venta, entonces se ejecuta la operación y se registra el hecho en el libro de hechos (operaciones realizadas) de la bolsa.

Para ilustrar una operación de compra venta voy a poner los libros de órdenes de compra, venta y de los hechos realizados para que vean con claridad como se mueven.

En este caso se puede observar que la postura de compra (bid) es $20.30 y la postura de venta (ask) es $20.35. En el libro de hechos solo se observa 1,000 acciones operadas donde Finamex las vendió a BBVA a un precio de $20.30.

Ahora BBVA manda una orden para comprar 1,500 acciones a $20.35. Veamos como se ven los libros después de la operación.

Como se puede observar aparece un hecho por 1,500 acciones a $20.35, en las órdenes de venta se puede observar que FINAMEX ahora solo tiene 1,500 acciones a la venta de 3,000. Esto muestra como un comprador que puso una orden de compra de 1,500 a 20.35 ya consumió parte de la postura de venta.

Vamos a poner un ejemplo ahora de alguien que decide vender 2,000 acciones a mercado de la emisión ICH serie B.

Se puede observar en el libro de órdenes de compra que solo quedaron 200 acciones a la compra a un precio de $20.28 ya que las 2,000 se tomaron de la orden de 1,000 de BBVA y 1,000 de Santander, quedaron 200 acciones en la orden sin ejecutarse. En libro de hechos (operaciones) puede observar que MULTIVA vendió a mercado 2,000 acciones donde 1,000 las compró BBVA y 1,000 Santander a un precio promedio de $20.29.

Como ven en México es bastante simple la forma en que se negocían las acciones. En Estados Unidos existen muchas bolsas donde a veces se negocía un título accionario específico por lo que el broker debe crear algoritmos para buscar el mejor precio para su cliente en todas las bolsas de valores donde cotice el título accionario a adquirir o vender.

Cualquier comentario o duda no duden en comentar.

Saludos a los lectores,

Humberto P. Aguilar



¿Qué podría pasar si Estados Unidos entra en default? Reflexión utilizando a Rusia como ejemplo.

Parte 1: El default Ruso

En la historia económica ha habido varias naciones que han entrado en default, en el año 1998 las siguientes naciones entraron en default:

Pakistan (Noviembre de 1998)
Rusia (Agosto de 1998)
Ucrania (Septiembre de 1998)
Venezuela (Julio de 1998)

De los defaults el que más impactó fue el ruso ya que varios hedge funds internacionales fallaron drásticamente por esta situación, entre ellos Long Term Capital Management (LTCM) que se dedicaba inicialmente al arbitraje entre instrumentos de renta fija pero debido al crecimiento del capital a invertir tuvieron que hacer otras estrategias como vender volatilidad en el largo plazo, si una persona vende volatilidad y sucede un evento que la aumenta, lo único que se puede esperar es una gran pérdida, LTCM se apalancó de forma dramática con el fin de poder generar un rendimiento extraordinario.

Mi objetivo al escribir este artículo es poder tener una idea de como se comportarían los mercados financieros si Estados Unidos dejara de pagar intereses o capital de su deuda. Para poder llegar a un escenario primeramente hago un análisis del comportamiento de las variables básicas de la económia Rusa en 1998.

La economía Rusa depende mucho de las materias primas como el petróleo, gas natural, madera, etc; en el verano de 1997 se inició una crisis financiera en asia que causó la caída de los precios de los commoditties, para ilustrar el efecto de los commodities  agrego una gráfica con el precio del barril del petróleo de 1995 al 2000.

Evolución de Precios del Petróleo

En 1998 el precio del barril de petróleo WTI cayó 31.21% lo que redujo bastante los ingresos por venta de petróleo a Rusia. Además Rusia ya traía un déficit fiscal sin embargo no había estadística hasta antes de 1998, sin embargo podemos ver una gráfica que muestra la deuda bruta del gobierno Ruso y el déficit fiscal del mismo como porcentaje del PIB.

Como se puede observar Rusia tenía una razón de deuda bruta al PIB de casi 100% en 1998 y un déficit de 8% aproximadamente en su balance fiscal. Es decir, las finanzas públicas de Rusia estaban débiles y bastaba con un shock para activar un default. Adicionalmente Rusia manejaba un tipo de cambio fijo RUR/USD. El 17 de agosto de 1998 Rusia entró en default.

Fuente: Banco Central Ruso (http://www.cbr.ru/eng/analytics/money_market/print.asp?file=pvk_e.htm)

La gráfica anterior ilustra la devaluación inicial y depreciación del rublo contra el dólar americano. El tipo de cambio se depreció casi 80% y el índice bursátil ruso el RTSI se cayó 92.60% desde 1997. Esto indica que ya la bolsa de Rusia indicaba la existencia de problemas desde antes del default.

Índice de RTSI

Fuente: RTS Stock Exchange

Después de la caída de la bolsa rusa se puede ver que no se recuperó tan rápido como antes, además el volumen de las acciones operadas bajó considerablemente indicando una falta de interés en ese mercado post-default.

Rusia tuvo una importante crisis a principios de la década de los 90 cuando empezó con la transformación de su economía. Posteriormente se recuperó pero el año en que sucedió el default, entró en recesión otra vez.

La crisis rusa generó una caída en el producto interno bruto, y un incremento en la tasa de desempleo, es importante mencionar que la tasa de desempleo venía aumentando desde la reestructura de la economía Rusa que inició en 1989. En Rusia se utilizó la terapia del shock para estabilizarla, mucha gente acabó sumida en la pobreza con el nuevo sistema capitalista en Rusia.

En resumen, la crisis Rusa de 1998 generó un caída importante en la bolsa de valores, una devaluación y posteriormente depreciación del Rublo, también volvió a generar una recesión en Rusia, a penas en 1997 ya había salido de la recesión causada por la restructura de la economía.

Parte 2: ¿Qué podría pasar en Estados Unidos ante un default de su deuda?

Estados Unidos es muy diferente a Rusia, sin embargo, los eventos de crédito (defaults) causan por lo general una depreciación del tipo de cambio y una caída en bolsa de valores, esto es resultado de una salida de capitales especulativos. En el caso de Estados Unidos existe la posibilidad de que inicialmente el tipo de cambio se fortalezca debido a que un evento de crédito podría generar un pánico mundial, si se genera esta situación las divisas débiles se podrían depreciar de forma instantánea. El ORO inicialmente podría ser uno de los principales beneficiarios ante este tipo de evento, posteriomente el dólar americano podría iniciar una fuerte tendencia bajista haciendo que en el futuro los commodities cada vez sean más caros aumentando la inflación. Este sería el día en que el dólar podría desplomarse de forma importante, esto podría ser una caída de más del 5.3% en ún día del dólar medido contra la canasta de divisas principales.

Se tiene que hacer una importante consideración, Estados Unidos tiene la moneda de referencia mundial y su deuda está en su propia divisa, por lo que Estados Unidos en teoría podría evitar caer en default haciendo que la FED recompre su deuda expandiendo su balance, esto es lo que hoy en día se llama Quantitative Easing (QE). Pero la fuente más probable para que se cause un evento de crédito en Estados Unidos sería que por intereses políticos el congreso y el poder ejecutivo no puedan llegar a un acuerdo sobre el aumento del techo del nivel de deuda y que además decidan no pagar la deuda para tratar de manipular convicciones políticas. Si no se sube el valor máximo de la deuda lo que tendría que hacer el gobierno es ajustarse el cinturón y no necesariamente debe recaer sobre la deuda. Es importante entender que Estados Unidos tarde o temprano tendrá que ajustarse el cinturón o en su caso pasarle la factura a través de la inflación a sus ciudadanos. Esto podría poner en peligro a la clase media.

El déficit en Estados Unidos actualmente es del 10.30% del PIB y la deuda bruta actualmente asciende al 92.56% como porcentaje del PIB. Actualmente Estados Unidos trae un déficit bastante grande y ya está bastante endeudado, es cuestión de tiempo que este comportamiento se traduzca en 1) inflación, altas tasas de interés y tal vez en una pérdida de la credibilidad y calificación de Estados Unidos, o 2) en un default motivado principalmente por causas políticas ya que Estados Unidos puede monetizar su deuda y esa es la forma politicamente más sencilla para acabar con el problema. Actualmente tanto el déficit de Estados Unidos y su nivel de deuda se asemejan a los valores que Rusia tenía antes de su default en 1998.

Se podría decir que el dólar ya se ha empezado a depreciar desde que se rompió la burbuja dot-com. Actualmente el índice del dólar está en mínimos históricos.

Saludos a los lectores,

Humberto P. Aguilar

How to create a hedge fund in Mexico?

In Mexico now is possible to open a hedge fund because of the changes to the mexican securities law (Ley del Mercado de Valores) in the year 2005. I recommend that a hedge fund should be constituted as an Investment Promoter Anonymous Society, in spanish is Sociedad Anónima Promotora de Inversión (S.A.P.I.). This figure will make possible for a corparation to redeem its own shares by repurchasing them. Another key aspect is that this figure allows to issue shares that do not have the right to vote, this is very important if you want to maintain the control of the fund.

A mexican Hedge Fund will require to charge a recommended fee structure of 2% / 20%, why? Because the investment advisor will have to pay 16% of Value Added Tax, so if you charge 2% in real life you will be receiving 1.72%; the same applies to the commision over profits of 20%. The structure I recommend for a Hedge Fund in Mexico is the following:

The structure its very simple and it consists of a qualified investor contributing its own equity to the fund, and the fund manager will trade the money in the fund in order to get a return. There are multiple strategies that a hedge fund can use in order to make a return, in Mexico the most common strategies are:

- Value oriented

- Long/short equities

- Managed Futures

It is very important to mention that a Hedge Fund can't publicize itself, you can only offer shares via a private offer to qualified investors or up to 99 smaller investors, this is regulated in article 8 of the Mexican Securities Law. If someone fails to comply with this article there is a penalty that ranges from 2 to 10 years of jail.

The worst part of doing a mexican hedge fund is related to taxes. In the year 2011 if you have profits in a corporation or any other legal identity the tax rate is 30%. Now, there are some problems with deductibility of losses, if for example you win by buying and selling bonds and you loose money trading shares, you are not going to be able to deduct share losses to the bond profits, so you end up paying an even higher tax rate.

There are other formalities that companies must meet, for example decisions taken in the general assembly of shareholders should be protocolized by a public notary, this increases operation costs.

In my opinion it is better to open a hedge fund in the United States with the traditional LLP/LLC structure because it allows to pass the tax obligation to the shareholders and the fund does not pay taxes, the shareholders are responsible of paying taxes. Another alternative can be the use of fiscal paradises like the Cayman Islands or Nevis, their corporate regulations are very flexible and as IBCs they don't pay taxes, the shareholder will be responsible of paying taxes in its country of residence or of citizenship.

This is my first article in english, I want to expand my readers base to english speaking people, too. Please feel free to comment on this article.

Humberto P. Aguilar