Perspectivas técnicas de corto plazo para el S&P500

 El S&P500 se acerca a un punto de resistencia y en base a la dinámica de un indicador de desarrollo propio se ve con claridad que en cualquier momento se dará una señal de venta en el S&P500. Por lo pronto hay que mantenerse neutral.

S&P500

Parece que el momentum del S&P500 se ha reducido y el indicador Buy/Sell dynamics esta a punto de dar una señal de venta aunque todavía no la ha dado. En cuanto cruce la línea verde a la roja se espera una señal de venta de corto plazo, mientras hay que mantener una posición neutral.

Actualmente el mercado enfrenta cuatro obstáculos principales para seguir subiendo:

1. El precio del petróleo que sigue subiendo y los especuladores lo esperan en $120.

2. En junio de 2011 termina el QE2.

3. La economía empieza a desacelerar su tasa de crecimiento.

4. Los mercados emergentes están subiendo sus tasas de interés para controlar la inflación, este mismo fenómeno ha hecho que el dólar continue bajando su valor ya que las monedas de los mercados emergentes pagan mas intereses. La baja en el valor del dólar estimula a los especuladores a seguir inflando la burbuja de los commodities y esto se podría frenar hasta que la Fed de señales de una posible subida en las tasas, por lo pronto Bernanke no muestra todavía interés en controlar la inflación de los commodities.

El mercado se encuentra en una tendencia alcista de largo plazo y es probable que en mayo aumente la volatilidad que ha llegado casi a niveles pre-crisis, el VIX ha llegado a 14.27. Podría ser recomendable utilizar el ETF denominado VXX para aprovechar el aumento de volatilidad en el corto plazo, es muy arriesgado mantener esa posición por mucho tiempo ya que la tendencia natural de ese instrumento es ha disminuir mientras no haya recesiones o crisis en el horizonte. El VXX trata de seguir al VIX utilizando futuros de corto plazo sin embargo si el VIX se mantiene estable el VXX bajará de precio.

Se puede esperar que el S&P500 llegue a un rango de 1,330 a 1,340 puntos en el corto plazo.

Esta es mi opinión y como siempre en las finanzas todas las opiniones son debatibles. Lo anterior no es recomendación alguna de hacer ningun tipo de movimiento por lo que el uso de esta información es responsabilidad del lector de la misma.

La Burbuja del Petróleo

En este mes al parecer el petróleo inicia otra vez mas un proceso de subida de precios muy parecido al de una burbuja. En el periodo de abril a julio de 2008 los precios del petróleo llegaron a más de $143 USD por barril de crudo WTI (West Texas Intermediate), posteriormente los precios bajaron a niveles inferiores de $40 USD por barril cuando la crisis financiera se hizo más evidente. Posteriormente el crudo y otros commodities han estado subiendo desde marzo de 2009 y ahora el crudo está subiendo por los problemas de medio oriente que describí en el post anterior. En base a como se está moviendo el precio del crudo en relación a su precio fundamental podemos deducir que tenemos otra burbuja especulativa. Ver la gráfica.

Precio fundamental vs el precio de mercado del crudo ligero WTI

Fuente: Elaboración propia con datos de la EIA (U.S. Energy Information Administration)

En la gráfica se puede observar como sube el precio del barril en el mercado mientras que el precio basado en la oferta y demanda está bajando. De hecho se estima que el crudo está sobrevaluado un 37.1% o aproximadamente $28 USD, la pregunta es: ¿cuánto realmente corresponde a la prima de riesgo por la situación política en Medio Oriente? Actualmente el precio fundamental ronda los $78.73 por barril y el precio de los futuros de crudo WTI a mayo de 2011 ronda en 111.20, esto significa que si se normalizaran las cosas los precios convergerían en algún momento con su precio fundamental. Sabemos que los problemas de Libia podrían durar años, esperemos que no, y lo que sucede en Yemen y Siria no afecta directamente a la oferta de petróleo, pero el miedo que existe es que en Arabia Saudí existan brotes revolucionarios. En Arabi Saudita hubo protestas pero fueron calmadas rápidamente, además la mayor parte del país es sunita incluyendo a la monarquía y los protestas son principalmente de chiitas. Esto nos hace creer que Arabia Saudita no corre riesgos importantes al menos por ahora. El 19.82% de las reservas de petróleo comprobadas a nivel mundial se encuentran en Arabia Saudita, el 79.6% de las reservas de petróleo comprobadas pertenecen a la OPEC esto en base a datos de 2009 de la OPEC.

También ahora existe la moda de especular en commodities debido a la política monetaria de la FED, esto ha causado un incremento en los precios de la mayor parte de los commodities, en especial el oro, la plata y el petróleo, aunque también los granos no se salvan. Adicionalmente Goldman Sachs emitió un reporte donde dice que el petróleo está sobrevaluado mientras que Bank of America dice que el petróleo seguirá subiendo. T. Boone Pickens director de BP Capital dice que el petróleo llegará a $120 USD para el verano.

Lo anterior deja ver lo complicado del panorama del precio del petróleo, cuando en realidad debería corregirse el precio, algunos especuladores podrán seguir insistiendo en que el precio deberá continuar su alza. En la realidad es que el precio deberá corregirse, pero en que punto se podrá entrar corto en crudo, si entras muy temprano seguro habrá una llamada de margen y si entras cuando se confirme el cambio de tendencia lo más seguro es que será demasiado tarde. Sin duda alguna la especulación con el petróleo es bastante compleja.

Breve resumen de como iniciaron las revoluciones de medio oriente.

Todo empezó con el derrocamiento de Zine El Abidine Ben Ali que era el presidente de Túnez. El pueblo Tunecino logró derrocarlo a través de protestas, a esto se le llamó la revolución del Jazmin. La revolución inició con un jóven de 26 años llamado Mohamed Bouazizi desempleado y con título universitario. Esto empezó cuando la policía le confiscó a Mohamed Bouazizi su equipo de trabajo porque no tenía permiso de venta ambulante para vender frutas y verduras, actividad que realizaba desde los 10 años de edad. El 17 de diciembre fue cuando la policía le confiscó a Mohamed Bouazizi su equipo de trabajo, al parecer los policías lo golpearon y después la víctima fue a poner una queja con las autoridades. Al ver que nada de lo que hizo funcionó, se auto-inmoló. Mohamed Bouazizi murió el 4 de enero de 2011. El día de su funeral 5,000 personas acudieron a la procesión.

Lo anterior generó una serie de movimientos que resultaron en más de 1,000 heridos y 100 muertos. Las causas económicas de la revolución fueron el incremento en el precio de los alimentos y el desempleo. Tunisia tiene aproximadamente 10.53 millones de habitantes y un PIB per cápita de $3,969.75 USD. La inflación promedio en el 2010 fue del 4.2%. La tasa de desempleo se estima que es mayor al 14%.

El día 14 de enero de 2011 el expresidente Zine El Abidine Ben Ali huyó de Túnez y de diferentes lugares en los que buscó refugiarse solo fue aceptado en Arabia Saudita donde cayó en coma debido a un accidente cerebrovascular.

Después en Egipto surgieron protestas contra el aquel entonces presidente Hosni Mubarak y después de 18 días de protestas dimitió dejando el país a cargo del ejército. Hosni Mubarak dejó el poder el 11 de febrero de 2011. La revolución en Egipto fue conocida como la revolución de los jóvenes o la revolución blanca, las protestas iniciaron el 25 de enero de 2011. Esta revolución fue inspirada en la revolución Tunecina y también las peticiones son un aumento en el salario mínimo, reducción a la corrupción y protestas contra el incremento en los precios. El PIB per cápita en dólares de Egipto se estima en $2,758 para el 2010. La inflación en el 2010 se estima de 11.966% y la tasa de desempleo se estima en 9.2% para el 2010. Egipto tiene 83 millones de habitantes y la mayoría vive en la ribera del río Nilo.

Posteriormente iniciaron las protestas en Libia, Omar Shibliy Mahmouidi  uno de los líderes del movimiento Ekhtalef es un hombre de negocios y al ver la revolución del Jazmin y al ver como derrocaron al dictador de Túnez y de Egipto el decidió actuar y a través de un sitio para buscar pareja llamado Mawada iniciaron a través de conversaciones en clave el plan para iniciar las protestas con el fin de derrocar a Muammar al Gaddafi. Sin embargo, Muammar al Gaddafi no iba a ceder como sus homólogos y decidió dar batalla. Las protestas iniciaron el 17 de febrero de 2011 y se han ido intensificando debido a que incialmente Muammar al Gaddafi dijo que no iba a dejar el poder y que harían correr rios de sangre si es necesario. Esto generó un enojo en la comunidad internacional, además Gaddafi trajo mercenarios para combatir a sus propios co-nacionales. En Libia los problemas siguen y es muy probable que el destino de ese país sea la guerra civil, también es muy probable que Gaddafi pierda el poder en cuestión de días sin embargo el caos causado por estos movimientos puede dejar al país en una situación donde surjan batallas por la lucha del poder entre diferentes grupos. Al dia de hoy el Consejo Nacional constituido por la oposición le dió 72 horas para dejar el país al Coronel Gaddafi para que no sea perseguido. El producto interno bruto per cápita de Libia se estima en $11,852.69 dólares, la tasa de inflación estimada es de 4.5% y la tasa de desempleo se estima en 30.0% (2004 Cia World Factbook). La población se estima en 6.3 millones. El día 22 de febrero de 2011 que se intensificaron las protestas en Libia y con la amenaza de Moammar al Gaddafi a su pueblo el petróleo subió más de 5%, por ejemplo el contrato de crudo ligero WTI con vencimiento en abril de 2011 subió ese dia 5.97%. Se espera una prolongada batalla en Libia.

El pueblo de Yemen inició protestas inspiradas en Túnez y Egipto en febrero de 2011 y desean derrocar al presidente Ali Abdullah Saleh. Este presidente lleva 32 años en el poder e inició pláticas con la oposición para intentar calmar las protestas. El martes 8 de marzo de 2011 salieron más de 10,000 manifestantes a protestar por las calles de Dhamar. La revolución en Yemen se denominó por el momento la revolución Rosa, y parece ser que su causa es que la oposición al ver que el presidente Ali Abdullah Saleh quería perpetuarse en el poder considerando la posiblidad que su hijo lo sucediera en la presidencia, aunque el presidente dijo que dejará la presidencia en 2013 y su hijo no lo sucederá. Es muy probable que estas protestas terminen hasta que renuncie el presidente Ali. El PIB per cápita de Yemen es de $1,274.45 dólares, la tasa de inflación promedio en el 2010 fue de 9.25% y la tasa de desempleo se estima en 35% (CIA World Factbook 2010). Este país tiene 22.4 millones de habitantes.

Bahrain una isla con 1.2 millones de habitantes tambien es lugar de protestas que se han ido intensificando, las protestas iniciaron el día 4 de febrero de 2011 con protestas frente a la embajada egipcia para mostrar solidaridad. El 14 de febrero de 2011 era la fecha en que se planeaban las protestas contra la corrupción. El día 8 de marzo de 2011 ya algunos miembros del movimiento estan exigiendo la abolición de la monarquía. El PIB per cápita de Bahrain en 2010 se estimó en $21,096.69 dólares, la inflación promedio en 2010 se estimó de 2.39% y la tasa de desempleo en 2005 se estimó en 15% (2005 CIA World Factbook).

Ahora el país más importante que se debe de obersvar para efectos del precio del petróleo es Arabia Saudita donde se planeaba un día de protestas para el 11 de marzo de 2011 y hubo algunas protestas que al parecer fueron disueltas rápidamente. Las protestas fueron principalmente en ciudades del este de ese país con problación musulmana de la facción chiita. Es importante mencionar que ese país es gobernado por sunitas y la mayor parte de la población pertenece a esa facción. Las protestas fueron principalmente en tres ciudades del este de Arabia: Qatif, Hoffuf y Awwamiya según el diario LA Times. La participación en esas protestas de la población fue baja por lo que no trascendieron. Es importante mencionar que hubo heridos en estas protestas ya que la policía utilizó la fuerza. Entre las demandas de los protestantes era la liberación de nueve prisioneros chiitas que llevan 14 años en la cárcel sin juicio alguno, esto resultó en 24 manifestantes arrestados.  El gobierno de Arabia Saudita había advertido que no permitirá protestas y esta posición es apoyada por el consejo de clérigos de ese país. El resultado fue que el país no sufrió ningun problema mayor. Después el gobierno de Arabia Saudí prometió elecciones solo para hombres para elegir lo equivalente a los ediles municipales.

Actualmente en Yemen, Siria y Bahrain siguen las protestas, en especial en Yemen y Siria donde parece que han aumentado de tono. En Siria los manifestantes exigían que se eliminara la ley de emergencia que permitía arrestar a cualquier persona sin juicio de por medio.

Al parecer estas protestas podrían extenderse un buen periodo de tiempo ya que el presidente de Yemen y de Siria no han querido renunciar, se aferran a la ilusión del poder. Su poder es ilusorio porque si la gran mayoría de su pueblo no los apoya, entonces su poder va desapareciendo.

Este resumen lo hice para acordarme como algunas noticias que parecen insignificantes inicialmente pueden causar trastornos impresionantes. ¿Quién hubiera imaginado el alcance del efecto que causaría Mohammed Bouazizi en el mundo entero? Esto deja claro que en general los gobernantes que se perpetuan en el poder tienen un alto riesgo de ser derrocados y en los mejores casos exiliados. ´De lo aprendido este año, he tratado de aislar los factores que pueden ser catalizadores de una revolución, algunos de los factores son:

1. Un gobernante que se re-elige varias veces y/o gobierna utilizando métodos de represión. Al parecer un gobernante con más de 20 años en el poder puede tener el riesgo de ser derrocado en cualquier momento.

2. Un desempleo mayor al 10% es un factor que causa hartazgo en la población y por ende es un factor que debe combinarse con otros factores. (10% oficial que en algunos lados es 30% o más)

3. Incrementos en los bienes básicos como alimentos reducen inmediatamente el poder adquisitivo de la población y combinado con un desempleo alto, es el catalizador perfecto para un descontento social.

4. Un gobernate que por miedo a perder su poder utilice la fuerza en cada posible manifestación que suceda en su país y esto se agrava si la policía de ese país decide utilizar la fuerza dejando muertos y heridos.

5. El surgimiento de un mártir, esto puede marcar el inicio de un proceso de enojo generalizado que podría buscar la renuncia de su presidente/dictador y dependerá del dictador como sale de esa situación.

6. Por lo general si el dictador no decide renunciar o cumplir las exigencias de su población puede entrar a una batalla contra su gente (como en Libia) y esto puede derivar en guerras civiles que pueden durar años.

Adicionalmente gracias a las tecnologías de la información los organizadores de este tipo de movimientos pueden comunicarse de forma muy efectiva e incluso la difusión de esa información puede causar el contagio de este tipo de fenómenos en otros países. Un fenómeno parecido al contagio que sufren los mercados financieros en una crisis como la del 2008.

Efectos del déficit fiscal en los Estados Unidos y sus consecuencias

Uno de los temas más complejos sobre la economía de Estados Unidos es el control del déficit fiscal debido a que la economía de ese país está "en proceso de recuperación" y el cambiar la política fiscal para equilibrar el presupuesto desataría una recesión en el corto plazo. Sin embargo el tener un déficit fiscal en forma prolongada genera endeudamiento que tiene que ser amortizado en algún momento así como se tienen que pagar intereses que aunque estén a un nivel bajo en estos momentos, el gobierno no podrá controlar las tasas de interés de los bonos de largo plazo. 

El gobierno de los Estados Unidos tiene varias opciones para atacar este problema, las cuales enumero a continuación:

1. Balancear el presupuesto de tal forma que se pueda obtener un superávit en épocas de crecimiento económico y esto permita reducir la deuda.

2. Seguir manteniendo el défícit actual por miedo a recaer en una recesión y después monetizar la deuda.

Antes de determinar que escenario es el más probable primero hay que revisar la situación actual de los ingresos y egresos de los Estados Unidos y como el balancear el presupuesto afectaría al PIB (Producto Interno Bruto).

Evolución del PIB así como de los egresos e ingresos fiscales

Fuente: Elaboración propia con datos de la Reserva Federal de St Louis

En la gráfica anterior podemos observar que desde 1971 se tiene déficit fiscal, solo de 1998 al 2000 hubo un superávit fiscal, posteriormente tronó la burbuja Dot Com y esto desencadenó una recesión causado por la reducción en la inversión fija bruta, esto es la cantidad comprada de bienes durables y no durables bajó causando que el PIB decreciera. El gobierno empezó a utilizar la idea de estimular la economía bajando las tasas de interés y aumentando el gasto público con la intención de hacer que las recesiones sean rápidas y que no causen mucho desempleo. En el caso de esta recesión funcionó muy bien la receta.

Posteriomente surgió el problema del ataque a las Torres Gemelas el 11 de septiembre de 2001 y esto causó que el gobierno de Estados Unidos iniciara una serie de guerras y programas contra el terrorismo además de que George Bush recortó impuestos, esto causó que se incrementara el déficit fiscal.

La Reserva Federal también hizo su tarea al mantener las tasas de interés en niveles muy bajos durante bastante tiempo haciendo que los especuladores/inversionistas/bancos de inversión buscaran formas de crear mejores rendimientos y el resultado fue la inventiva de la ingeniería financiera. Esto generó una gran masa de nuevos instrumentos financieros como los MBSs (Mortgage Backed Securities), CDOs (Collateralized Debt Obligations), etc. Los bancos, aseguradoras, hedge funds empezaron a adquirir este tipo de instrumentos con el fin de generar mejores retornos pero a la hora de que uno de los subyacentes principales de este tipo de instrumentos, es decir el precio de las viviendas empezó a bajar, esto generó la crisis de 2007 a 2009 causando una recesión que el gobierno decidió atacar utilizando tasas de interés bajas y un incremento en el gasto público. El gasto público en el año 2009  fue del 25.1% del PIB incrementando el déficit fiscal a 10.07% del PIB. Además una baja en el producto interno bruto generó una reducción en los impuestos recaudados adicionando estimulos fiscales, todo esto en mi opinión ha generado un déficit impresionante.

Actualmente con todo y recuperación económica los estadounidenses siguen pagando el precio, simplemente de agosto 22 de 2009 a agosto 22 de 2010 la deuda ha aumentado 1,643,969,381,402.7, esto sería en términos americanos 1.6 trillones de dólares más. Toda la deuda generada de 2007 a la fecha es de 4,683,003,193,855.42 o resumiendo 4.7 trillones de dólares. Es importante mencionar que el 66.1% de esta deuda está en manos del público, la deuda restante está en manos del mismo gobierno.

Hasta ahora se ha analizado el pasado sin embargo el déficit fiscal en el futuro depende de la evolución demográfica de la población y es bien sabido que se han acumulado bastantes obligaciones de pago en el futuro de Medicare, Medicaid, y el seguro social. Además el gasto aumentará simplemente con el envejecimiento de la población.

Antes de continuar con el tema del déficit creo que sería interesante saber cuál es la proporción de la deuda en manos del público en relación a la M2. A continuación se muestra una gráfica:

La gráfica muestra como en agosto de 2009 la razón de deuda gubernamental en manos del público era del 88.79% de la M2 y como en el 2010 ya es el 101.5%. Aunque todavía no se ha monetizado la deuda, si se hiciera al 100% en un solo periodo, esto causaría una inflación del 101.5% de forma inmediata eliminando el poder adquisitivo de todos los ahorros que no generan intereses reales positivos. Es lógico considerar que esto no va a pasar ya que el gobierno lo que menos quiere son shocks que afecten a la economía en forma dramática. Pero claramente esta deuda se irá monetizando con los años generando mayores presiones inflacionarias en el futuro si la economía se recupera de forma prolongada. Esto se traduciría en un tipo de interés mayor en el largo plazo aun cuando la Reserva Federal intente mantener las tasas de referencia en el rango de 0 - 0.25%, es decir los bonos de largo plazo incrementarían su tasa de interés. 

Mi objetivo al hacer este artículo es entender como afecta el déficit fiscal en la economía en el largo plazo, para eso se hará una simulación considerando que del 2010 al 2020 creceremos en promedio 2.54% real y tendremos una inflación media anual de 3.28%, es decir la economía mantiene condiciones sanas de crecimiento e inflación. La tasa de interés deberá aumentar para reflejar este nivel inflacionario a partir del 2011.

Primero hay que considerar lo siguiente:

G.A. = C+I+G+X-M (Gasto agregado es igual al consumo privado (C), a la inversión fija bruta (I), a las compras y gastos del gobierno (G) , y X-M es la balanza comercial).

B=Balanza fiscal

t= Impuestos

TR = Transferencias

B = Ingresos - Egresos

B = Ingresos - G - TR

TR -> Sabemos que Medicaid, Medicare, y los servicios de seguridad social se consideran transferencias a la población.

G -> Son las compras de bienes y servicios que realiza el gobierno e impactan directamente en el Producto Interno Bruto.

¿Qué esta pasando con el gasto del gobierno actualmente?

En esta gráfica podemos observar con claridad que las transferencias se incrementaron en forma dramática en el año 2008 ya que se cuadriplicaron mientras que el gasto del gobierno solo aumentó 1.1%. Claramente empezamos a ver el inicio del problema presupuestario, que será dominado principalmente por el lado de las transferencias. Las transferencias se incrementarán conforme la población envejece y también mientras el desempleo sea alto ya que parte de las transferencias son pagos relacionados al seguro de desempleo. 

Simulación para determinar el impacto del pago de intereses en el PIB de los Estados Unidos

Fuente: Elaboración propia con datos del CBO, Reserva Federal y modelos propios.

Esta simulación tiene como objetivo determinar cuanto dinero del presupuesto del gobierno se distraería debido al incremento en el pago de intereses. Esto significa que el gobierno por pagar intereses dejaría de invertir o de generar servicios para la población, es decir la variable G se reduciría, lo que a su vez reduce el valor del PIB.

También es importante mencionar que si se estima un incremento en la producción, también existirá inflacíón que para efectos de esta simulación fue de 3.28% anual. Lo anterior significa que la tasa de interés deberá subir por lo que el gasto en intereses aumentará dramáticamente de 1.62% hasta 4.87%. Esta tasa es la tasa promedio anual que paga el gobierno sobre su deuda. Los supuestos utilizandos en esta proyección consideran que la economía crecería a su tasa de crecimiento de pleno empleo; estos supuestos son muy optimistas, solo se utilizaron para determinar el impacto del déficit dentro de rangos plausibles en las variables económicas.

Adicionalmente de los recursos que el gobierno tiene que distraer para pagar intereses y deuda, también puede surgir el efecto desplazamiento en cuanto empiecen a aumentar las tasas de interés. El efecto desplazamiento consiste en una reducción de la inversión privada a causa de un aumento en las tasas de interés.

Si el gobierno desea subir sus ingresos tendrá que aumentar los impuestos pero esto puede tener un efecto negativo en el PIB lo que reduce los impuestos recaudados por lo que un aumento en los impuestos dificilmente incrementará en la misma cuantía el flujo de ingresos pero podría frenar el crecimiento económico.

Adicionalmente no se ha considerado cuánto tiempo más los extranjeros seguirán comprando bonos del tesoro norteamericano sin exigir una mayor tasa. En mi opinión mientras continuemos con mercados nerviosos como en la actualidad esto no será un tema importante en la mente de los inversores/especuladores.

Es por los motivos anteriores que el no controlar el déficit de un país resulta muy perjudicial en el largo plazo por lo que ahora el gobierno de Estados Unidos enfrentará una difícil situación donde en algún momento deberán sacrificar crecimiento económico por corregir la balanza comercial. Debido a este dilema creo que el gobierno optará por monetizar la deuda ya que es lo más fácil sin embargo también deberá buscar la forma de reducir el déficit e inclusive asegurarse de que en el pleno empleo exista un superávit de pleno empleo. Esto claramente hace ver que la economía de Estados Unidos tendrá  varios retos que afrontar este decenio y que los mercados financieros serán volátiles.

Esta discusión podría ampliarse más pero no es mi intención, prefiero leer sus comentarios.

Saludos,

Humberto P. Aguilar Valdez

¿Cómo hacer una cobertura de tipo de cambio utilizando contratos de futuros?

El día de hoy he decido dar una explicación de como se utilizan los futuros de dólar americano que cotizan en el Mexder.

Un contrato a futuro permite adquirir o vender una mercancía o activo financiero a un precio predeterminado en el momento de la operación pero su entrega y liquidación se realiza en el futuro. Los contratos de futuros por lo general son estandarizados y cotizan en bolsas de valores de amplia bursatilidad como el Mercado Mexicano de Derivados (Mexder), el Chicago Mercantile Exchange (CME), entre otros.

En este ejemplo utilizo el caso hipotético de un empresario que requiere comprar materia prima en el extranjero por una cantidad de $60,000.00 USD y considera que el tipo de cambio es volátil por lo que desea asegurar un tipo de cambio fijo.

Lo anterior se logra comprando contratos de futuros de dólar, cuando uno compra a futuro se dice que tiene una posición larga y si uno vende a futuro tiene una posición corta. Veamos la tabla siguiente que tiene información del contrato DA15 JN10, esta es la clave de cotización de un futuro de dólar americano con vencimiento al día 15 de junio de 2010; este contrato cotiza en el Mexder.

¿Qué logramos con la cobertura?

Tipo de cambio al día en que se conocía la necesidad de protegerse (14/05/2010): $12.5943
Tipo de cambio al 14/06/2010, es decir el día en que se van a comprar los dólares: $12.7255

Si no hubiera cobertura se tendría que haber pagado $7,872 pesos más. Veamos como calculé este número.

Pérdida por no hacer cobertura = (12.7255 - 12.5943) x ($60,000 USD) = $7,872 MXN

Veamos el resultado con cobertura:

Primero: Entramos a una posición larga por 6 contratos de futuros con clave DA15 JN10. El futuro cotiza a un precio de $12.6280 en el Mexder. Al abrir la posición depositamos $42,000 pesos en la cuenta de margen con el intermediario de su preferencia.

El día 14/06/2010 cerramos la posición a un precio de $12.6867 y esta posición generó una utilidad de:
U/P = (12.6867 - 12.6280) x 6 x 10,000 = $3,522 pesos de utilidad.

El día 14/06/2010 en el mercado spot el USD/MXN cotiza a: $12.7255 y tenemos que comprar los dólares.

Adquisición de $60,000 USD:            $763,530.0 MXN
(-) Utilidad en el mercado de futuros:  $3,522.0     MXN
(+) Comisiones pagadas                     $600           MXN
                                                         --------------------
(=) Costo total de los $60,000 USD:  $760,608.0 MXN

Si dividimos los $760,608.0 MXN/ $60,000 USD, obtenemos: $12.6768, que es el tipo de cambio

obtenido gracias a la cobertura.

La ventaja de hacer una cobertura fue que el tipo de cambio lo fijamos en $12.6768 lo que es menor a $12.7255, esto dejó un beneficio de $2,922 MXN. Aunque el tipo de cambio no fue muy volátil en el periodo de análisis, la importancia de cubrirse se hace visible cuando por ejemplo el tipo de cambio se deprecia en forma dramática lo que no es siempre predecible.

Al saber que los precios de las divisas siguen trayectorias impredecibles lo recomendable es que si usted requiere hacer compras de alguna materia prima cotizada en dólares y quiere tener un tipo de cambio fijo, lo mejor es tener una política donde se cubra en forma constante y asegure un tipo de cambio. Lo anterior ayuda principalemente a las empresas a estabilizar el comportamiento de sus márgenes. Es muy importante que el área de tesorería no empiece a especular con derivados, ya que eso puede resultar en una catástrofe, recuerde que las coberturas no involucran especulación.

Otra ventaja es que la cobertura se puede hacer con un depósito inicial inferior al monto total de la operación lo que le permite no gastar su dinero en ese momento en tener los dólares estacionados en una cuenta bancaria. En este caso solo se requirió aportar el 5.54% del valor total del contrato.

En la gráfica anterior usted puede observar una línea roja, si el valor de la cuenta de margen lo toca, entonces se hace una llamada de margen. Una llamada de margen obliga al cliente a depositar dinero en la cuenta de margen para que no se le cierre su posición.

¿Cuándo se hace una llamada de margen?

En general un llamada de margen se hace cuando el valor de la cuenta de margen es menor al margen de mantenimiento, en este caso la cuenta inicia con $42,000 MXN y si llega a un valor menor a (6)($4,200)= $25,200, entonces se hace la llamada de margen y el cliente deberá depositar ($42,000 - $25,200) = $16,800 pesos.

Es importante mencionar que los margenes iniciales y de mantenimiento pueden ser mayores dependiendo del intermediario con el que opere.

¿Por qué hay diferencias entre el precio del futuro y el spot?

El precio de un futuro de divisas es afectado por el spread de las tasas de interés existente en las economías del par de divisas que conforma el tipo de cambio y por el valor del dinero en el tiempo. El tema para valuar un futuro lo dejaré para otro momento pero por lo pronto les anexo una gráfica con el el precio del tipo de cambio spot y el precio del contrato de futuro DA15 JN10 así como el precio teórico del contrato antes mencionado.

Precio del Futuro en el Mexder y el Teórico vs el precio spot del tipo de cambio USD/MXN

 Fuente: Elaborado con datos de Infosel y cálculos propios.

 En este caso se puede observar que el precio del futuro DA15 JN10 convergerá conforme se acerca su fecha de vencimiento con el precio del tipo de cambio en el mercado spot. También es importante observar que el precio teórico del futuro se acerca bastante al precio del futuro que cotiza en Mexder. El error promedio del precio del futuro teórico con el precio de liquidación del Mexder es de 0.2%, lo que significa que el precio teórico aproxima bastante bien al precio del mercado.

Espero sus comentarios.

Saludos a los lectores,

Humberto P. Aguilar

¿Qué es FOREX?

Esta es una de las preguntas que mas he visto y ahora he decidido hablar de este tema. El mercado FOREX es el mercado internacional de divisas, la palabra FOREX es acrónimo de foreign exchange. Este mercado a diferencia del de capitales no está centralizado en un sistema para recibir y asignar órdenes. La operación en el mercado de divisas es a través de redes interconectadas a nivel mundial entre bancos, fondos, casas de bolsa, inversionistas institucionales, y algunas empresas no financieras. El mayor volumen de operaciones los realizan los bancos y casas de bolsa internacionales. Al mes de abril de 2007 se tiene registrado un volumen de operación promedio diario de $3.2 trillones de dólares en base al análisis trianual que elabora el Banco Internacional de Pagos. A continuación muestro una gráfica de la evolución del volumen diario de operaciones.

 Con lo anterior podemos decir que el mercado FOREX es uno de los más líquidos a nivel mundial si no es que el más líquido y se estima que el 90% del volumen operado es a través del mercado OTC (Over the counter). Las divisas se pueden operar a través de ETFs (Exchange Traded Funds) pero uno se debe de ajustar a las reglas de la bolsa de valores donde cotiza (ej. horario), se pueden operar utilizando futuros, opciones y swaps en los mercados de derivados tanto organizados como OTC y por último está el mercado spot (que también opera OTC).

Las claves de cotización de una divisa se encuentran especificadas en el estándar ISO 4217, las dos primeras letras son el código del país en base al estándar ISO 3166-1. Ejemplo: Mexican Peso -> MXN donde México tiene la clave MX. Algunos códigos de monedas son: EUR (Euro), GBP (Libra Esterlina), JPY (Yen Japonés), USD (Dólar Estadounidense), CHF (Franco Suizo), CNY (Yuan Renminbi de China), BRL (Real Brasileño).

Antes de continuar es importante definir lo que es un PIP, un pip es un acrónimo de percentage in point y  es la unidad mínima de fluctuación de una divisa en teoría, ya que actualmente se cotiza con PIPs fraccionales. En el caso del Euro sería el cuarto dígito después del punto decimal, en el caso del Yen sería el segundo dígito después del punto decimal.

Es importante mencionar que el broker o casa de bolsa es el formador de mercados (market maker) en las operaciones OTC y hay que considerar que existe el riesgo de contraparte, es decir, el riesgo de que el broker no pueda devolver el capital y las ganancias obtenidas. Lo anterior obliga al trader a hacer una investigación de la capacidad de pago del broker ya que si el broker quiebra, el cliente podría perder la totalidad o parte de su dinero. Este riesgo es adicional al riesgo de mercado.

Una ventaja importante del mercado de divisas spot es que permite operar desde que abren los primeros mercados financieros hasta que cierran los últimos. El primer mercado en abrir es el de Wellington, Nueva Zelanda y esto sucede el domingo a las 3:00 PM aproximadamente (Horario de México DF-Guadalajara) y los formadores de mercados dejan de aceptar ordenes el viernes a las 4:00 PM aproximadamente que es cuando cierran los mercados Americanos. Digo aproximadamente porque existen formadores de mercados que pueden aceptar operaciones un poco más tarde o más temprano en domingo y también hay formadores de mercado que permiten poner posiciones los viernes después de las 4:00 PM, sin embargo en la tarde-noche del viernes ya no se pueden enviar ordenes de compra/venta. En la semana se puede operar practicamente las 24 horas del día. La mejor hora para operar es cuando abre Estados Unidos y cuando los mercados europeos están operando. En mi opinión el mejor horario para operar es de 7:00 AM a 10:00 AM (hora de México D.F. - Guadalajara).

La ventaja de este mercado es que tiene un horario amplio para mandar órdenes de compra y de venta.  Adicionalmente puedes participar en mercados alcistas o bajistas de una divisa, no se tiene la limitante que presentan los mercados de capitales donde para apostar a la baja hay que vender en corto lo que tiene un costo financiero alto además de que no todos pueden hacerlo, otra opción sería utilizar derivados pero tienen vencimiento y un costo financiero alto. El formador de mercados permite a su cliente entrar en posiciones grandes con una pequeña cantidad de dinero, esto se llama apalancamiento. Vamos a poner un ejemplo usando los parámetros de la plataforma de Deustche Bank (DbFX).

Ejemplo 1:

Una persona tiene $10,000 USD que considera como capital de riesgo y decide abrir un cuenta con DbFX. La persona tiene la siguiente opción:

Comprar EUR/USD comprando un lote de 10k. Esto significa que estoy adquiriendo 10,000 euros (10k).

¿Cuánto dinero realmente requiero para tener una posición de 10k?

Depende del margen que requiere el formador de mercado, en DbFX manejan 1% o 2%. Para efectos de este ejemplo vamos a manejar un requerimiento de 1%. ¿Cómo funciona esto?

Si DbFx requiere un margen del 1% y yo compré una posición de 10k, entonces debo de tener como mínimo en la cuenta la siguiente cantidad de dinero:

Margen Requerido = (0.01)(10,000) = $100 USD, esto significa que para mover $10,000 unidades solo requiero $100 USD, esto es un apalancamiento de 100:1 (10,000 / 100 = 100 / 1).

¿Cuánto dinero puedo mover con los $10,000 USD que deposité?

Muy simple, con $10,000 USD se pueden manejar $1,000,000.00 de unidades monetarias. Esto se calcula multiplicando $10,000 USD por 100. Sin embargo no es nada recomendable utilizar todos los fondos como margen ya que un movimiento diferente a lo previsto puede causar la pérdida de todo el capital en la cuenta.

Ejemplo práctico 2: Compra y venta de EUR/USD

Saldo en la cuenta: $10,000 USD

Apalancamiento: 100:1

Tamaño de la posición: $100,000 USD

Pósturas en el momento de comprar Euro

                          Bid           Ask

EUR/USD     1.2640       1.2643

Pósturas en el momento de vender Euro

                        Bid             Ask

EUR/USD    1.2649        1.2652 

Margen requerido: $1,000 USD

Cálculo de la utilidad o pérdida -- P&L = 1.2649-1.2643 = 0.0006

En este caso tenemos 6 pips ganados (un pip es igual a un punto, actualmente los formadores de mercado ya manejan el pip fraccional, esto es con el fin de poder mejorar los spreads)

El P&L en pips se multiplica por el valor de lote adqurido, en este caso el lote fue de 100K ($100,000):

P&L en USD = 100,000(0.0006) = $60 USD

En cuestión de minutos se generó una utilidad de $60 USD con $1,000 USD. Esto equivale a una utilidad del 6% en relación al dinero utilizado como margen. En relación al capital global ($10,000) se obtuvo un rendimiento de 0.6%. Si se hubiera estado en la posición contrario se hubiera perdido $60 USD. Es importante considerar que así como se puede ganar mucho también se puede perder mucho.

En esta operación DBFX ganó por el spread 6 pips que equivalen a $60 USD, es decir se tuvo que obtener un rendimiento bruto de $120 USD para que quedaran $60 USD. En este caso como la operación fue de muy corto plazo, el spread parece muy grande y efectivamente el trading de corto plazo puede no ser eficiente debido a los spreads y cuando existe volatilidad los formadores de mercado no pueden garantizar el precio al que entras, es por eso que en noticias importantes como el reporte Non-Farm Payrolls de Estados Unidos que genera movimientos importantes no permite que entres exactamente al precio que se despliega en la plataforma, de hecho la operación se pasa como una orden pendiente y cuando se desahoga el tráfico de posturas se ejecuta la postura y se finaliza la operación. Este comportamiento varía dependiendo del formador de mercado, hay algunos más eficientes y hay que no.

También hay que comentar que existe una cuota denominada "rollover fee" que puede ser a favor del tenedor de la posición o en contra dependiendo del diferencial de las tasas de interés. Por ejemplo si una persona está larga en USD/MXN donde USD es la moneda base, tendrá que pagar un rollover fee de la diferencia de la tasa americana vs la tasa mexicana ya que la tasa de interés americana es más baja que la mexicana. Si una persona se pone en una posición corta de USD/MXN recibe un "rollover fee" a su favor ya que la tasa de interés mexicana es mayor a la americana. El rollover fee se genera por mantener posiciones overnight en el mercado spot de divisas ya que se tiene que renovar la posición cerrando la original y abriendo una nueva con características identicas.

El "rollover fee" es una cuota que se paga por mantener las posiciones en divisas a más de un día, esta cuota se paga a las 4:00 PM de Londres. El cálculo del rollover fee es muy simple, a continuación un ejemplo:

EUR/USD a 1.2640 -> La posición se quedó abierta y son las 4:00 PM de Londres.

Tasa de interés en Europa: 1%
Tasa de interés en Estados Unidos: 0.25%
Se operó un lote de 100k, es decir se compraron 100,000 euros.
Roll Over = (1% - .25%)*100000*1.2640/360 = $2.63333 USD.

¿Qué técnicas existen para especular en el mercado de divisas?

Existen varias y muchas veces creo que la gente se acomoda con una técnica específica dependiendo de su personalidad y criterio. Existen personas que usan el apalancamiento en forma moderada y otras en forma peligrosa, en este tipo de operaciones el control de riesgos es de vital importancia. El control de riesgos no se refiere a utilizar stops y limits como muchos lo hacen, se refiere a utilizar un apalancamiento acorde al capital que se tiene. Claro que los stops y limits que son parámetros que permiten salir de una posición si se cruza un precio específico, el limit (órden límite) permite indicar el precio de salida con cierto nivel de utilidades y el stop (órden de salida) permite indicar el precio para cerrar la posición con cierto nivel de pérdidas. Se debe de tener cuidado con este tipo de posturas ya que el mercado forex es volátil y un solo punto que toque la postura te puede sacar dejándote con la pérdida aunque después se llegue a la meta objetivo. Si es importante tener stops para poder definir la pérdida máxima que se puede obtener en una posición, sin embargo, esto depende de las preferencias del operador.

Algunas de las técnicas para especular y/o operar en divisas son:

- Análisis técnico: Utilización de gráficas, líneas de tendencia, promedios móviles, indicadores estadísticos como el estócastico, RSI, etc.

- Sistemas automatizados de trading: Estos son sistemas que pueden utilizar indicadores técnicos y/o fundamentales para generar señales de compra y venta. Una vez generada la señal una computadora manda la orden de compra y/o venta al broker con el que se encuentra conectado en tiempo real. Para esto se requiere programar un software que se conecte a través de una librería al software del broker y esto permite crear una conexión tipo cliente-servidor donde el software desarrollado por el trader se conecta con el servidor a través de un protocolo de comunicación.

- Análisis fundamental: que consiste en analizar las tendencias económicas que puedan incidir en el valor de una divisa así como cambios en la política cambiaria de un país. Por ejemplo: China decidió que el Yuan (CNY) se dejaría flotar inmediatamente sin intervención alguna, se podría especular que si el yuan está a 6.77 yuanes por dólar y se libera el mercado de esta divisa, se podría decir que el par bajaría a 5.64 yuanes por dólar (es un supuesto imaginario), es decir se aprecia el yuan.

- Carry trade: consiste en pedir prestado en una divisa que tenga una tasa de interés más baja que la divisa en la que se invertirá. Esto genera un diferencial en las tasas de interés que genera utilidades y además el comportamiento de grandes inversores de hacer este tipo de estrategias genera un apreciación en el tipo de cambio de la moneda con la tasa de interés alta mientras que la moneda con la tasa de interés baja se deprecia. Un ejemplo sería pedir prestado en dólares americanos a una tasa del 1% e invertir el dinero prestado a una tasa del 4.5%. Sin embargo hay que considerar los impuestos, comisiones y el riesgo de mercado ya que si no se cubren las posiciones, los tipos de cambio fluctuan haciendo posible una pérdida de dinero en esta estrategia.

- Arbitraje: esta técnica consiste en su forma más simple en comprar una divisa en un mercado donde está un poco más barata y vender la misma divisa en otro mercado donde está un poca más cara. El arbitraje es muy complejo de hacer y se requieren sistemas computaciones muy rápidos que detecten las oportunidades en forma automática y ejecute las operaciones en cuestión de milisegundos. Existe mucha competencia por lo que es difícil que una persona con pocos recursos pueda usar este tipo de estrategias.

Beneficios y Precauciones sobre FOREX

El mercado de divisas es muy interesante y si se opera con la casa de bolsa o formador de mercado extranjero adecuado se pueden obtener resultados muy interesantes ya que si se tiene un riesgo de contraparte bajo solo queda sortear el riesgo de mercado, es decir el riesgo de que el precio no siga la trayectoria prevista al inicio de la operación.

En los últimos años el Internet ha permitido que se propaguen las ofertas para especular en FOREX y muchas personas se aprovechan del desconocimiento de la gente diciéndoles que van obtener rendimientos garantizados altos, sin embargo, eso es un fraude ya que en los mercados de renta variable no se puede garantizar ningún rendimiento. Cualquier persona que garantice un rendimiento y que diga que siempre lo hace sin excepción en los mercados de renta variable es sospechosa de participar en un fraude ya que siempre por mejor operador que sea uno existe la posibilidad de perder y es seguro que todo operador de divisas ha tenido posiciones con pérdida. Lo importante es generar rendimiento anuales positivos sin embargo no se pueden garantizar.

El mercado de divisas por su versatilidad permite poder crear rendimientos que tengan una correlación baja con las bolsas de valores lo que es una herramienta muy buena para los gestores de carteras de fondos de inversión de cobertura o privados (hedge funds). A continuación les pongo una gráfica de operaciones que realicé en el mes de junio de 2010 en Forex usando el simulador de DBFX.

La gráfica roja muestra el comportamiento de una cartera que opera FOREX en DBFX bajo una metodología propia y la gráfica azul muestra el comportamiento del S&P500. Se puede ver claramente que logré mi objetivo de no estar correlacionado con el mercado de capitales en un momento donde no se veía el rumbo del precio de las acciones. El rendimiento se obtuvo con un apalancamiento menor a 1, esto quiere decir que nunca se utilizó un  margen superior a 1 vez el capital.

En conclusión, el mercado de divisas es muy versátil y permite generar rendimientos pero también se pueden generar pérdidas catastróficas por lo que es importante un adecuado control de riesgos. Recomiendo que si alguien desea operar forex lo haga con una institución reconocida y transparente, es decir que publique sus estados financieros y esté regulado por el gobierno del país donde opera, lo demás es muy riesgoso. También existen despachos de "consultoría y análisis" que tienen promotores que buscan personas ansiosas por altos rendimientos y aunque sus operaciones en muchos casos son legitimas existe un conflicto de interés donde el despacho requiere que se generen muchas comisiones y eso requiere una frecuencia de trading mayor, lo que genera la posibilidad de más operaciones erróneas, es por lo anterior que si desea participar en el mercado FOREX lo haga usted mismo o si alguien le ofrece administrarle su capital de riesgo en ese mercado deberá tenerle la confianza suficiente y asegurarse de que no halla conflictos de interés. Es importante mencionar que nunca debe depositar dinero a nombre de otras personas que dicen que le manejarán FOREX, lo más usado es que usted abra una cuenta con un broker y una persona le opere el dinero a través de la plataforma del broker. Este tipo de personas se les llama Introducing Brokers y por lo general ellos le indicarían donde abrir la cuenta, logicamente el introducing broker recibiría comisiones por las utilidades que le genere. También se puede participar en caso de que sea un inversionista calificado a través de un fondo de inversión en el extranjero (hedge fund) que tenga la reputación y prestigio de operar correctamente, pero siempre se debe de hacer una investigación a fondo (due dilligence) antes de invertir en este tipo de instrumentos financieros. Por último, si desean conocer más de este mercado pueden abrir una cuenta de demostración con dinero virtual y verán como funciona este mercado.

Saludos a los lectores,

Humberto P. Aguilar Valdez

Nota: Este artículo es informativo, no se está emitiendo recomendación alguna ya que no todas las personas son aptas para invertir en el mercado de divisas con apalancamiento. Si tiene más dudas consulte a su asesor financiero o deje algún comentario. Nunca se debe de especular con dinero que no puedes perder, cuando se especula siempre existe la probabilidad de perder aunque en diferentes magnitudes siempre existe.

Evolución de los precios de las viviendas en México: ¿Seguirán generando plusvalía los bienes raíces residenciales?

Existen muchos inversionistas que siempre me han dicho que la mejor inversión es comprar casas ya sea para mantenerlas y ganar por la plusvalia y/o para rentarlas. Pero yo siempre he creído que las cosas no son tan fáciles, y para entender realmente como se ha comportado en México el precio de las viviendas he decidido escribir este artículo.

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) publica un índice que mide la evolución de los precios de la vivienda en Méxcio. El indicador es trimestral y la información se publica 45 días después del cierre del periodo. A continuación muestro una gráfica con el índice antes mencionado.

Índice de Precios de la Vivienda en México

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal

La base del índice es 100 y este valor corresponde al nivel del primer trimestre de 2008. La gráfica anterior da una clara visión de que es factible que en México bajen los precios de las viviendas como se observa en el año 2009. Los precios de la vivienda dependen de la oferta y demanda, donde la oferta a corto plazo es fija y la demanda varía ante los precios de la vivienda, el crédito disponible, el nivel de ingreso de la población economicamente activa así como de factores demográficos como la formación de hogares y la población.

Cambio % de los ingresos de la PEA vs los precios de las viviendas

Fuente: Elaboración propia con datos de SHF y el INEGI

Es importante observar como el precio de la vivienda ha crecido más que el ingreso de la población economicamente activa (PEA), esto claramente indica que la tendencia actual en México ha sido la de una reducción del poder adquisitivo de compra de viviendas de los mexicanos. Esto significa que las viviendas y las rentas suben más que los salarios e ingresos de los mexicanos. Una pregunta sería ¿cómo es posible que se pueda mantener esta tendencia? La respuesta es la rápida expansión del crédito para la compra de vivienda.

Crecimiento en el crédito otorgado por la banca comercial para la adquisición de una vivienda

Fuente: Elaboración propia con datos de Banco de México

El crédito para la compra de vivienda de interés social se expandió en un 20% en una comparación de abril de 2009 vs abril de 2010. De igual forma el crédito para la vivienda media y residencial tuvo un crecimiento de 7.3%. El crecimiento del crédito fue explosivo en el sexenio de Vicente Fox, la crisis financiera internacional redujo la tasa de crecimiento para los créditos de vivienda media y residencial a niveles de crecimiento del 7% mientras que el crédito de la vivienda de interés social se llegó a contraer en un periodo hasta 11%. Actualmente el crédito para la compra de vivienda va por la senda de crecimiento.

El gobierno está apostando a que el crédito le dará acceso a la vivienda a una mayor parte de la población, sin embargo, se está descuidando el poder adquisitivo de la población. Si los mexicanos no logramos crear un ambiente de negocios y laboral donde se permita la mejora del ingreso de la población en términos reales, me temo que en el largo plazo este programa de vivienda se podría volver problematico ya que en el futuro sería difícil que si no existe holgura en el presupuesto familiar, las familias podrían llegar a no ser capaces de pagar el principal más los intereses. Esto generaría un aumento en la cartera vencida.

Tasa de la cartera vencida de los créditos de la vivienda

Fuente: Elaborado con datos de Banco de México

La crisis de 1995 generó en el mercado hipotecario mexicano un retraso de varios años, en la crisis de 1995 se llegó a tener una cartera vencida de 29% y actualmente tenemos una tasa del 4.36%. Esto muestra claramente que ahora el sector financiero mexicano se encuentra saludable, es importante mencionar que en las recesiones la cartera vencida tiende a subir, por lo que el incremento del 2007 al 2009 fue causado por las complicaciones en el ingreso familiar causadas por la crisis financiera internacional, ya que México tiene una fuerte dependencia a la economía estadounidense. 

En un pequeño análisis empírico de los factores que mueven los precios de la vivienda, se obtuvieron los siguientes resultados:

  Ingreso (SBC)   Crédito    Precio de las viviendas

   +1%                     0%         +0.43%

     0%                   +1%         +0.24%

En un modelo simpre de regresión log-log se puede encontrar que el efecto combinado de las dos variables es el siguiente:

1. Si el crédito aumenta en 1%, el precio varía en .13%

2. Si el salario base de cotización aumenta en 1%, el precio varía en 0.64%.

De esto concluimos que el ingreso de la PEA es el factor más importante que influye en el precio de las viviendas en México, si el crédito fuera el factor más importante y los precios suben en forma muy acelerada en relación a una tendencia de largo plazo, se podría considerar la posibilidad de una burbuja en este mercado, sin embargo, no existe evidencia de que haya una burbuja en la actualidad.

Comparativo entre el índice SHF y el crédito a la vivienda

Fuente: Elaboración propia con datos de SHF y BANXICO.

Ahora para responder si el precio de las viviendas puede bajar, en la gráfica anterior vemos que el índice SHF en términos reales ha bajado desde el tercer trimstre de 2007. Mientras los precios de las viviendas bajaron en términos reales, el crédito crecía a tasas cada vez menores, esto debido a la crisis financiera internacional.

De todo lo anterior podemos concluir que para ver que se recuperen los precios en las viviendas es indispensable ver que el ingreso del mexicano aumente en términos reales.

Ingresos mensuales de la población economicamente activa (PEA)  a precios de mayo de 2010

Fuente: Elaborado con datos del INEGI y del Banco de México

Por desgracia eso no ha sucedido y el país está teniendo un recuperación que tal vez nos ayude a recuperar parte de lo perdido, más sin embargo, si Estados Unidos recae en otra recesión el proceso de recuperar el ingreso en el poder adquisitivo podría tardar varios años.

El gobierno va a seguir apoyando la construcción de vivienda a través de subsidios y programas para facilitar el crédito, adicionalmente el tener un sector financiero saludable permite el desarrollo del crédito. Si la economía sigue creciendo, veremos una recuperación en los precios de la vivienda. También el gobierno quiere que se desarrolle el mercado de los BORHIS de los cuales ya hemos hablado aquí e incluso quieren que las afores para el 2012 tengan el 0.9% del PIB invertido en papeles de deuda que financien el financiamiento a la vivienda.

En general el país no ha tenido una burbuja especulativa en viviendas sin embargo existen mercados de viviendas particulares que están sobrevaluados en relación al poder adquisitivo de los habitantes de la localidad referida. Antes de comprar una casa como inversión hay que verificar bien el precio que se está pagando ya que en zonas como Guadalajara los precios tienden a estar sobrevaluados. Y es un mito que siempre vayan a subir los precios de las casas, cuando todo mundo crea eso, probablemente ya es momento de vender. Si no pregunten a los americanos o españoles.