miércoles, 15 de junio de 2011

Inversión en bienes raíces en México

En Guadalajara, Jalisco muchas personas prefieren invertir en bienes raíces que en otras opciones. La clave de una buena inversión es siempre comprar por debajo del valor intrínseco, esto aplica para acciones, bonos, bienes raíces, etc. El valor intrínseco de una propiedad es el valor presente de los flujos que generará a su tenedor.

Los bienes raíces son muy atractivos para los inversionistas ya que su rendimiento se compone de dos partes:

1) Flujos generados por rentas
2) Ganancias de capital conocidas como plusvalía que es el incremento en el valor comercial del bien raíz así como el ajuste por la inflación.
Los incrementos o decrementos en el valor de un bien raíz están en función de varias variables, algunas son:

1) La oferta y demanda.
2) Cambios en el uso de suelo.
3) Crédito disponible.
4) Percepción de la zona.
5) Nivel de la población.
6) Infraestructura
7) Vocación del lugar donde se encuentra el bien raíz. (Por ejemplo: si está en la playa tiene vocación turística).
8) Transformación de la zona causada por el paso del tiempo.
9) Seguridad pública de la zona.
10) Situación económica en general. (Inflación, crecimiento, etc)
11) Condiciones del edificio.
12) Situación jurídica de la propiedad. (Ejemplo: pudo ser invadida)

Es importante mencionar que los bienes raíces pueden subir de precio o bajar de precio, mucha gente cree en el mito de que los bienes raíces siempre subirán de precio, muchos lo hacen pero otros bajan, el ejemplo más claro es el precio de las casas en Estados Unidos, y podría haber ejemplos más puntuales donde personas han vendido sus propiedades con pérdida debido al incremento de la inseguridad en la zona donde viven.

Adicionalmente en México muchos desarrolladores y/o vendedores de bienes raíces indizan el precio de la propiedad al dólar americano lo que puede hacer que su precio fluctúe conforme a esta divisa.

El valor de un bien raíz se debe de separar en dos:
1) Valor del terreno.
2) Valor de la construcción.

Por lo general el catastro separa en el recibo del impuesto predial el valor fiscal del terreno y de la construcción.

El valor de los terrenos es el que por lo general aumenta y el valor de la construcción tiende a depreciarse ya que con el tiempo los edificios se deterioran y valen menos.

La plusvalía se entiende como el incremento en el valor comercial del inmueble sobre la inflación. Para ilustrarlo vamos a utilizar el índice del precio de las viviendas de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el índice nacional de precios al consumidor, estos índices me permiten calcular la tasa anual de crecimiento y la diferencia entre la tasa de crecimiento del índice SHF nacional vs la tasa inflacionaria me dará la plusvalía.


La plusvalía se observa en la gráfica verde y su escala se encuentra a la derecha. La siguiente gráfica muestra la plusvalía en relación a las tasas de interés del certificado de la tesorería Cete a 364 días (1 año).

Se puede observar que a partir del rebote en la economía despues de la crisis del 2008 y de la bajada de las tasas de interés por parte del Banco de México, la tasa de rendimiento debido a la plusvalía fue mayor que la tasa de interés del cete a 1 año en términos reales. El rendimiento causado por la plusvalía en promedio en las viviendas en México desde el 2006 fue del 1.18% en términos reales.

Para determinar la rentabilidad de un bien raíz con datos del mercado, podemos buscar precios de bienes inmuebles con características similares, vamos a hacer un ejemplo:

Precio de la casa-habitación: $3,500,000.00
Superficie: 300 mts2
Características: 4 habitaciones y 5 baños, 2 lugares para estacionar vehículos.
Colonia: Residencial Patria
Precio por metro cuadrado: $11,666.67
-> Como esta propiedad está a la venta y necesitamos saber en cuánto se renta una propiedad en la zona, lo que haremos es buscar un bien raíz con características similiares en la misma zona.

Propiedad en Renta en la estancia:
Superficie: 200 mts2
Precio de la renta: $8,000
Precio por m2 de la renta: $40 por m2

Ya una vez que sabemos el precio por m2 de una renta de una propiedad similar en una zona similar, ahora multiplicamos $40 x 300 = $12,000 pesos al mes de renta.

Ahora ya tenemos los tres componentes que forman el rendimiento bruto de invertir en este inmueble suponiendo una ocupación del 100%.

En la gráfica anterior se puede observar el rendimiento bruto que genera una casa-habitación tipo residencial suponiendo que se renta todo el año, sin embargo, es importante considerar que existen gastos e impuestos que pagar, en algunos casos los arrendatarios pueden no pagar la renta y también en algunos casos hay que hacer juicio de desalojo. Es por lo anterior que la tasa de 9.68% es la tasa bruta nominal mas optimista que puede dejar un bien raíz tipo residencial de las características y zona analizada.

Definitivamente un bien raíz es una forma de invertir que puede dejar rendimientos mayores a los que ofrece el mercado de dinero; ya sea papel gubernamental o papel privado con alta calificación crediticia. También hay que considerar que un bien raíz es una inversión ilíquida, es decir no es fácil vender una casa y obtener el efectivo por la venta, por lo que invertir en bienes raíces no es para todos y hay que analizar lo que realmente conviene hacer de acuerdo al perfil del inversionista.

Para los inversores que deseen tener una gama de diferentes bienes raíces les recomiendo que creen una sociedad anónima y que la sociedad adquiera los bienes raíces, esto puede simplificar bastante la enajenación de parte de la cartera o de su totalidad. También es conveniente hacer lo mencionado en el caso de que el dueño de los bienes raíces muera ya que podrá heredar las acciones y no habrá que re-escriturar todos los bienes raíces dentro de la empresa. Los gastos para abrir una sociedad anónima son el notario que al día de hoy cuesta como $10,000 pesos con IVA incluido y además se debe de pagar un contador para estar haciendo los declaraciones mensuales y anuales. Las rentas podrán salir vía dividendos a los accionistas conforme al periodo de pago que establezca la asamblea de accionistas.

Los pequeños inversionistas pueden invertir en México en bienes raíces a través de las FIBRAS, actualmente ya existe una denominada "FIBRA Uno" con clave de cotización FUNO que es un fideicomiso en Deustche Bank México, se pueden comprar los certificados fiduciarios a través de la Bolsa Mexicana de Valores. FUNO fue constituido el 12 de enero de 2011 y tiene activos por $7,302 millones de pesos. 

Es importante mencionar que FIBRA son las iniciales de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces y se encuentra regulado en la ley del impuesto sobre la renta en los artículos 223 y 224. Una de las ventajas de esta figura es que las FIBRAs estan exentas de los pagos provisionales conforme al artículo 14 de la ley del ISR además de otros beneficios fiscales. En el caso de FIBRA Uno se colocaron Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios conocido por sus siglas CBFI.

El tema es muy extenso por lo que concluyo que los bienes raíces pueden ser parte de la cartera de un inversionista y además pueden generar interesantes retornos de inversión, solamente hay que tener cuidado a la hora de elegir los bienes raíces y el precio que se paga por los mismos. Lamentablemente en México si un propietario de un bien raíz se entera que alguien le va a comprar automáticamente suben su precio de forma dramática y muchos por querer adquirirlos pagan lo que exigen. Recuerden el precio que pagan por una propiedad definirá su tasa interna de retorno.

Saludos a los lectores,

Humberto P. Aguilar

11 comentarios:

  1. de donde salio el 4.11%

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  2. El rendimiento estimado por la renta del bien inmueble se calculó de la siguiente forma:

    Renta mensual: $12,000
    Periodo en el que se renta: 12 meses
    Valor de adquisición de la vivienda (Inversión) = $3,500,000
    (Estos son datos del mercado)

    Rendimiento por rentas = (12(12000) / 3500000)(100) = 4.11% (Anual)

    Este rendimiento considera que se renta la casa habitación por un año que es el periodo que se analizó, es decir este escenario es optimista.

    Saludos,

    Humberto Aguilar

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  3. Hola Humberto Aguilar, muy interesante tu articulo y muy completo, tendrás uno similar pero con bien raiz comercial? si no lo tienes estaría muy interesante el análisis del mismo. Si lo tienes y me puedes enviar el link a mi correo estaría genial, alejandra@capitalre.mx, Gracias!!

    Saludos,

    Alejandra Rincón

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  4. Hola HUmberto Aguilar, crees que pudieras ayudarme?? necesito saber el costo de un terreno en el año de 1987 a 2014, y que inflación hubo en éste periodo, de acuerdo a una investigación que realizé el mt2 de terreno en la col. guerrero, deleg, Cuahutemoc, estaba en enero 1988 en $62200.00 (viejos pesos) muchas gracias ójala puedas ayudarme.

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  5. Hola Humberto Aguilar crees que puedas ayudarme? necesito saber cual era el costo del mt2 de terreno en la Col. Guerrero, Delegación, Cuahutémoc. del año de 1987 a 2014. y el número de inflación que se produjo en éste periodo.
    Conseguí un dato en el que en el año de 1988 el mt2 tenía un costo de $62.200.00 (viejos pesos)
    muchas gracias por tu atención a la presente y ójala puedas ayudarme!!

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  6. Diana,

    Para consultar esa información respecto a terrenos para viviendas puedes consultar algunos años recientes en http://www.shf.gob.mx. En mayo de 2014 según la página antes citada el costo por m2 en el código postal 06300 (Colonia Guerrero) es de $10,026/m2 según el promedio cuya fuente son las unidades de valuación de las cuales SHF publica en su página. El precio a diciembre de 2013 era $8,200/m2. Si quieres calcular el incremento nominal de 1988 a 2013 lo puedes hacer de la siguiente forma: t= 25 años, i = (8200 / 62.2)^(1/25) = 21.56%. Desde luego hay que quitar la inflación para obtener el rendimiento real, por lo tanto (1+.2156)/(1+.109776)-1= 9.53%. Entonces de la información que usted me dió de 1988 y de la obtenida en la página de SHF pude estimar que la plusvalía real de un terreno en la zona indicada es de 9.53% compuesto anual. Es un muy buen rendimiento. El crecimiento nominal del precio promedio por m2 de un terreno de 1988 a 2013 fue de 21.56% compuesto anual. La inflación al consumidor en el periodo fue de 10.9776% compuesta anual.

    En SHF solo hay datos de 2004 a 2014 por lo que sería difícil encontrar información más antigua, seguramente una institución de crédito la podría tener. Lo anterior solo es un ejemplo, desde luego si usted quiere información detallada y precisa deberá consultar un experto en valuación de bienes raíces que guarde históricos de precios de esa zona.

    Lo que me sorprende es que de diciembre de 2013 a mayo de 2014 se haya tenido un incremento nominal en el precio promedio por m2 de 22.26%. Supongo que como es el DF ha de existir muchísima demanda de la zona, yo no la conozco.

    Espero que le haya servido este mini-ejemplo.

    Saludos

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  7. De antemano le agradezco su atención e interés por este tema que también yo aún no acabo de salir de mi asombro porque la inflación nominal reportada por el INEGI de enero de 1987 a enero de 2014 fue de 4875.75% sin embargo este dato no me checa cuando en mi investigación que realice en la Hemeroteca del periódico Universal en su sección de Aviso Oportuno saque que los terrenos en esa zona en 1987 valían $38,500 viejos pesos por metro cuadrado de aquella época y a junio de 2014 los terrenos en esa misma zona ahora valen $9,800 nuevos pesos el metro cuadrado, es decir $9,800,000 viejos pesos por metro cuadrado que para nada es una inflación de 4875.75% que reporta el gobierno, la pregunta es ¿entonces cuál es la inflación real que se dio de 1987 a 2014 de estos terrenos? Tengo la impresión que el valor de estos terrenos no se puede calcular con base a la inflación reportada por estas instituciones porque son promedios los cuales se ven influenciados por otros conceptos ajenos a los valores de estos predios y la investigación directa en los periódicos de la época no fallan pues es la realidad que se vivió en ese momento sin ningún tipo de maquillaje político solo la oferta y demanda era la que gobernaba.

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    1. Definitivamente la inflación reportada por el Banco de México en su momento y ahora por el INEGI no sirve para estimar el valor de un bien raíz en forma precisa. Cada propiedad tiene características únicas que le da un valor específico. Si el terreno es comercial por lo general vale mucho más que uno residencial. El nivel de seguridad en la zona, la densidad poblacional, el poder adquisitivo, otras construcciones aledañas, la infraestructura en la zona, y el nivel de especulación son algunos de los factores que inciden en el precio de este tipo de bienes.

      En este caso yo estimé la inflación a partir del INPC que fue de 1,251.7% de diciembre de 1988 a diciembre de 2013. La inflación del rubro de vivienda para este mismo periodo fue de 1,518.9% para este mismo periodo. Es decir la inflación tuvo un crecimiento compuesto promedio anual de 10.98% y la inflación de vivienda de 11.78%. Tomé como referencia diciembre de 1988 debido a que me comentaste que el precio era de 1988. El año 1987 fue altamente inflacionario por lo que efectivamente de enero de 1987 a abril de 2014 existió un incremento en los precios de manera general promedio de 4,875.8%.

      Yo estimo que la plusvalía sobre todo aclarando fuera del Distrito Federal sube de forma parecida a la inflación en algunas zonas unos puntos más en otras unos puntos menos. No es exacto. En el Distrito Federal al parecer en algunas zonas existen crecimientos espectaculares en los precios, parecen casi burbujas especulativas. Por ejemplo, en la colonia Tabacalera de Cuauhtémoc el incremento de precios en los terrenos por m2 de un solo año fue de 20.58%, es decir, del periodo 2012 a 2013. Lo que quiero decir que no es de sorprenderse que los bienes raíces hayan subido 25,354.55% de enero de 1987 a 2014. Esto equivale a un incremento compuesto anual promedio de 23.74% aproximadamente en téminos nominales y términos reales, es decir, quitando la inflación sería una plusvalía promedio compuesto anual de 11.5%.

      Lo que es una realidad es que el poder adquisitivo ha estado bajando en México y los bienes raíces subiendo como si fueran a convertirse en oro puro. Aunque no he hecho un análisis detallado sobre si existe una burbuja especulativa en bienes raíces, en algunas zonas del país parece que así es. Se que han entrado FIBRAS, inversionistas además en Jalisco muchos de los empresarios solo quieren invertir en bienes raíces, en Guadalajara lo primero que se le ocurre a un empresario local es ver que propiedades comprar para rentar o para vender. Yo creo que esta mentalidad está incrementado el valor de los bienes raíces a precios que en mi parecer serán insostenibles.

      Al incremento o decremento del precio de un bien raiz restando la inflación yo le llamo plusvalía y si existe una pérdida le llamaría minusvalía.

      La única forma de alimentar precios crecientes con un poder adquisitivo decreciente es a través del crédito, tal y como sucedió en Estados Unidos. Desde luego México no se puede comparar con Estados Unidos en este tema. La realidad del boom inmobiliario se tradujo en que Homex, Geo, URBI dejaron de pagar a sus acreedores. Además existen desarrollos deshabitados. La banca actualmente ya no presta para el desarrollo de proyectos inmobiliarios que consisten en la construcción de casas con el modelo anterior. El gobierno va promover la construcción de torres de departamentos y no apoyará los desarrollos que se encuentran muy lejos de la ciudad. Es decir, hay un cambio de tendencia muy importante en el sector inmobiliario en México.

      Tengo un artículo reciente sobre el poder adquisitivo de los mexicanos y el nivel de endeudamiento de las familias. Ver: Breve análisis de la situación ecónomica de los hogares mexicanos y la política monetaria actual.

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  8. Hola buenas noches

    Es buen momento de vender un bien inmueble con la situación económica existente?

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  9. Hola buenas noches.
    Como puedo calcular el incremento que ha tenido una propiedad poe año, si en el año de 1988 estaba valuada en $8'000,000.00 (ocho millones de pesos y ahora en el 2016 el valor es de $20'000,000.00

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    1. Suponiendo que los $8,000,000 son nuevos pesos es decir le quitamos los tres ceros y si los comparamos con $20,000,000 podemos utilizar la fórmula del interés compuesto para determinar el retorno promedio anual nominal (es decir sin considerar el efecto inflacionario).

      Suponiendo que transcurrieron 28 años el interés compuesto anual generado de la inversión de tu pregunta retornó 3.33% y la inflación aproximada en el mismo periodo ha sido de 10.0%. El retorno real de dicho bien raíz resultó en -20.2% anual. Por retorno real se entiende que al retorno nominal se le disminuye la inflación.

      Suponiendo que los $8,000,000.00 son N$8,000 y el valor final es de N$20,000,000.00 entonces el retorno sería de 32.24% en términos nominales o 17.1% en términos reales.

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